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            中金:此輪美國地產周期還有多少空間?

            2021-05-02 08:04:24?? 分類: 房產投資?? 參與: 131人??來源:網絡整理

            【中金:此輪美國地產周期還有多少空間?】疫情以來,美國房地產銷售短暫“冰封”后很快修復并創新高。疊加新開工落后導致庫存快速去化,全美國空置房屋一度降至2000年以來新低。目前,疫情改善推動新開工修復至疫情前水平,但庫存仍處于低位。

              摘要

              驅動因素:低利率、轉移支付和結構性需求催生新一輪美國地產繁榮

              疫情以來,美國房地產銷售短暫“冰封”后很快修復并創新高。疊加新開工落后導致庫存快速去化,全美國空置房屋一度降至2000年以來新低。目前,疫情改善推動新開工修復至疫情前水平,但庫存仍處于低位。

              究其原因,利率和充裕流動性、大規模財政轉移支付、以及疫情帶來的額外空間需求是主要因素。實際上,美國本輪房地產周期可以追溯到2019年寬松周期,并在疫情后被進一步強化:1)美聯儲寬松使得30年房貸利率一度降至2.8%的歷史低位;2)疫情后三輪大規模補貼使得居民可支配收入和儲蓄都大幅上升,目前超額儲蓄依然高達2萬億美元,相當于GDP的~12%,同時居民負債(債務/GDP)仍處于低位;3)疫情嚴重且多輪反復帶來了更大且離散的居住需求。與此前不同的是,本輪房地產周期呈現逆都市化、居住空間(獨棟房屋需求激增)、購房資質和房屋凈值更高等特征,因此相對此前相對更為健康。

              影響分析:地產銷售拉動下游消費和相關進口鏈需求

              美國住宅型地產是美國最大資產類別,增加值貢獻GDP ~13%,因此體量和規模不可忽視。但結構上,由于成屋銷售占絕對主導(~90%),因此消費屬性更強,對投資直接拉動并不顯著(居民住宅投資占GDP 4~5%)。

              實際影響也體現了這一點:例如1)家裝和耐用品增速領先地產投資。2)地產后周期產品(如家具、家電,建筑材料和花園設備等)庫存驟降,增速降至2008年以來新低,供需缺口不斷擴大。過去幾個月已經開啟補庫周期,但除建筑材料外都還有很大空間;3)進口需求激增,如家具和電氣設備等,從中國進口占比達~38%,因此也提振了中國出口需求。

              前景展望:此輪周期還有多少空間?逐漸回落并于三季度降至正常水平

              根據我們在《美國房地產市場:特征、框架與周期演變》中引入的監測體系與分析框架,影響需求的短期因素(利率和流動性)預計未來一段時間仍將維持寬松狀態,居民高儲蓄率和低杠桿表明購買力也依然較強,同時處于低位的空置水平和庫存也或將支撐新開工。不過,疫情提前透支了部分租房(疫情期間驟降)和未來需求(房屋自住率特別是年輕人群一度接近上輪周期高點),因此我們預計銷售可能從疫情額外結構性需求高點上逐漸回歸正常水平。近期一些指標也體現了這一點,如成屋銷售從高點回落,自住率下降而租房回升、房地產景氣指數高位回落等。

              不過,我們測算疫情帶來的額外需求為35.3萬套,相當于2019年一個月的銷售。此外,從長期因素看,當前依然較低的空置率水平以及有利人口結構(千禧一代逐步步入買房年齡,與二戰嬰兒潮相當),都可能表明美國房地產市場還未到過熱狀態。

              我們測算成屋銷售未來幾個月將逐漸回落并在三季度回到疫情前正常中樞,在此背景下,相關下游商品需求也將于三季度回到疫情前,并伴隨進口需求的逐步回落,并于二季度回到疫情前水平。

              正文

              驅動因素:低利率、轉移支付和結構性需求催生新一輪美國地產繁榮

              2020年突如其來的疫情對全球經濟和金融市場都造成很大的破壞和沖擊,但是,與中國疫情控制和復工進展同樣一枝獨秀的是,美國房地產和消費需求快速且強勁地修復成為拉動美國自身經濟、乃至全球增長的主要亮點,當然房價也迎來新一輪快速上漲。

              實際上,美國本輪房地產上行周期可以追溯到2019年的寬松周期,并在疫情后被進一步強化。這一強勁表現從美國房地產下游需求如家電、家居等產品庫存的快速去化、以及中國相關產品對美國出口的持續強勁增長都可以得到相互印證。

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